הסכם מכר דירה "העתק והדבק" - האומנם?

דניאל לשם

רכישת דירה הינה, ברוב המקרים, ההוצאה הכספית המשמעותית ביותר בחייכם אשר תחייה לצידכם שנים רבות ממועד חתימת הסכם מכר.

הוצאה זו, תכתיב את התנהלות חייכם הכלכליים לא רק בכל הקשור למגורים בדירה, אלא בכל שיקול שיעמוד בפניכם : האם אני יכול להחליף את הרכב? האם הגיע הזמן לצמצם בהוצאות הבילויים? האם אנחנו יכולים להרשות לעצמנו טיול בחו"ל עם הילדים?...

הרשת מלאה בהסכמי מכר סטנדרטיים, כאלו שנראה לנו שאין טעם לעשות בהם שינויים. האם זה נכון? התשובה חד משמעית וגורפת: לא.

כשאנו עומדים בפני החלטה על רכישה של נכס למגורים או להשקעה, אנו מתייחסים לרכישה כאל פעולה גדולה אומנם, אך כחד פעמית, כאשר בפועל – פעולה זו תלווה אותנו בכל צומת כלכלית בה נימצא, מהקטנה אל הגדולה.

כך, הלכה למעשה, רובנו שוגים לחשוב "כל הדירות אותו הדבר" ; "אנחנו לא ממציאים את הגלגל"; "לקחתי את החוזה מאחי, הכל הלך חלק".

בהסכם המכר האחרון אותו ערכתי, פנו אליי זוג צעיר שעמד לקראת רכישת דירתם הראשונה – מרגש!

בשיחתי איתם פנה אליי הבעל הטרי: "עו"ד של המוכר שלח לי את החוזה, אני עברתי עליו – הכל נראה לי בסדר, את תוכלי רק לייצג אותנו מול משרדי מיסוי מקרקעין לקבלת פטור?"

ביקשתי ממנו, בטרם התייחסותי לסוגיית המס, לעבור על הסכם המכר שבידיו – ללא עלות.

 

הוא התעקש כי אין צורך ו"חבל שתטרחי". כיבדתי זאת משום שהרי זו לא הסיבה לשמה פנו הזוג לקבלת שירותיי.

אולם לא יכולתי להרשות לעצמי לתת להם להתקשר במסמך כאשר הם אינם בקיאים, מטבע הדברים, למצוא את הליקויים בו, גם אם על פניו נדמה להם כי אכן: "הכל בסדר".

לכשקיבלתי את הטיוטה לידיי – ההסכם, כפי שחששתי, היה רחוק מ- "הכל בסדר".

לאור מקרה זה, בחרתי לשתף אתכם, על קצה המזלג, בליקויים הראשוניים והבסיסיים שמצאתי בהסכם ומדוע אסור (כן, לא כדאי – אסור!) להכניס עצמנו להתחייבות כל כך גדולה מבלי שיהא לצידנו אדם שידע לשמור עלינו לא רק במועד הרכישה, אלא שיוכל להבטיח שאתם, או יותר נכון – הכסף שלכם, יוותר זמין לכם גם בעתיד (כן, יש כזה. אפילו שהתחושה היא שסוף העולם קרב) כפי שתכננתם:

"זהה את המוכר" – בסיסי לגמרי לא? הרי די בקבלת נסח טאבו בו מופיעים פרטיו של המוכר כדי להבטיח שהוא אכן הבעלים המחזיק בה בפועל. האומנם? ממש לא. לעיתים (לא מעטות) דירות נרשמו בבלעדיות על שמו של אדם פרטי, אולם עלינו לוודא האם המוכר שלנו נשוי/ ידוע בציבור –במקרה כזה, עלינו לוודא היטב כי בן.ת הזוג אכן מודעים לעסקת המכר ומסכימים להתקשרותה. פעולה פשוטה בדמות "תצהיר בן זוג" כנספח להסכם המכר תבטיח כי לא יקומו עילות רבות להסתבכות ההסכם בעתיד – ללא חתימת בן.ת הזוג על תצהיר כאמור, הרי שגם ללא חתימתו על מסמכי ויתור מול הבנק לא תאושר נטילת משכנתא על ידכם, בן.ת הזוג יוכל ויתכן כי יהא זכאי לדרוש לזכויות בנכס ולפנות להליך משפטי, לסרב בפינוי הדירה וכיו"ב.

 

ביטוח – לאחר חתימת הסכם מכר אנו מתארגנים לקראת כניסתנו אליה, אולם בל לנו לשכוח כי כמו כל דבר בחיים, כיצד נבטיח כי אכן תשמר קורת הגג בטרם כניסתנו הפיזית אליה? חשוב כי נזכור: הסכם מכר, בסופו של דבר, מסתכם למספר דפי נייר מודפסים כך שככל וחלילה תתגלענה מחלוקות, הרי שבית המשפט יעמוד לרשות הצדדים בהתבססותו על אותה הניירת, אך מיותר לציין כי איננו מעוניינים לעמוד בפתחו. כאשר שני צדדים חותמים על הסכם מכר אנו מודעים כי ייתכן ותהיינה מחלוקות בין הצדדים, אבל מה לגבי הנכס עצמו? הרי שהוא לגולת הכותרת. על רוכש להקפיד להטמיע בהסכם כי המוכר יתקשר עם חברת ביטוח מוכרת וישא במלוא העלויות בגין כל פוליסות הביטוח הנדרשות – ביטוח מבנה, אש וכיו"ב עד למועד מסירת החזקה בדירה לידי הרוכש. פעולה זו תבטיח כי למוכר ו/או לרוכש יהא "גב" לפנות אליו אם חלילה משהו יקרה לדירה עד לקבלתה. אם רוכש לא יעמוד על זכות בסיסית זו, הוא עשוי למצוא עצמו לא רק בהליך משפטי, אלא הלכה למעשה – ללא קורת גג כלל. המוכר, ברוב המקרים, לא יוכל לשאת במלוא ההחזרים על הנכס שאבד ועל הנזקים שנגרמו לרוכש, גם כאשר יתקיים הליך משפטי ארוך שנים.

 

פטור ממס שבח – המוכר מצהיר בהסכם המכר כי הוא "זכאי לפטור ממס שבח" בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג. האם הצהרתו זו מספיקה? וודאי שלא. מוכר עשוי להצהיר דבר מה ואילו רשויות המס עשויות לסבור אחרת. כאשר צד נוסף חיצוני (כגון רשויות המס) הוא המכריע בסוגיית המס, הרי שהרוכש לא יכול להסתמך על הצהרות המוכר לבדן. במקרה זה, יש לבקש אומדן מס שבח למקרה שרשות המיסים לא תאשר את הפטור כאמור. אומדן המס הנ"ל ייגבה כחלק מלוח התשלומים בגין הדירה כדמי פיקדון לשם הבטחת תשלום מס השבח. ללא שמירת דמי פיקדון בסכום המשקף את המס אשר עשוי לחול, הרי שכספי הרוכש בגין הדירה לא יכסו הוצאות שהמוכר חייב (כדוגמת מס שבח ו/או חובות לעירייה) בהן על מנת שהרוכש יוכל לקבל את חזקתו בדירה בהתאם להוראות ההסכם (הדבר נכון אגב, גם בגין משכנתא הרשומה על הדירה).

 

ליקויים בנכס – אחרון חביב אך לא חביב כלל – בהסכמים רבים מוכר נוסח הצהרת המוכר: "הדירה וכל מתקניה פועלים כסדרם", ובאותיות קטנות: למעט... "נזילה בקיר האמבטיה" או "מזגן מקולקל" וכיו"ב. רכישת דירה אינה הוצאה קטנה וכמו שסבתי ז"ל היתה אומרת: "אני לא עשירה מספיק כדי לקנות בזול". רוצה אומר: אל לנו לחסוך בבדיקת הנכס על ידי בעלי מקצוע/ חברות בדק תמורת סכומים זניחים לעומת עלויות גדולות שתיתכנה בהמשך. פתרון לסיטואציות מסוג זה קיים במספר וריאציות (חלקן מסחריות וחלקן משפטיות), אך חשוב מאד לבחון כי אכן אנו מודעים לסוג הליקוי, האם באמת הינו "זניח" כפי שמציג לנו אותו המוכר ומה שווי העלויות הריאלי לתקנו? ייתכן כי לאחר שניוודע לפרטים אלו, נוכל להפחית משווי הדירה בשל העלויות הכרוכות לנו לשם תיקונו של אותו ליקוי או לפחות להבטיח כי המוכר יתקן את הליקוי עד למסירת החזקה בדירה לשביעות רצוננו. אציין כי פתרונות לסוגיה זו הינם משתנים בהתאם לסוג הליקוי ויש להקפיד על ניסוח משפטי מיטבי על מנת שיבטיח כי הרוכשים לא יישאו בהוצאות לא צפויות.

ארבעת נקודות אלו, הן בסיסיות וראשוניות ולמזל אותו זוג שפנה אליי, ההסכם ה"בסדר" שנתקבל אצלי היה רחוק מלשמור על זכויותיהם. לצערי, הליקויים הללו הם קצהו של הקרחון. כמוהם ישנם רבים נוספים אשר משתנים בין נכס לנכס וכלל איננו מודעים אליהם. האמת? גם לא מצופה מאיתנו.

 

לשם כך ישנם עורכי דין רבים המתמחים בתחום המקרקעין ומיסוי המקרקעין, מכירים את המשתנים שבין הסכם להסכם וכיצד נכון לנסחו על מנת שלא נופתע בעתיד בסדקים (תרתי משמע) שיכולנו לאטום מבעוד מועד.

 

אשמח לעמוד לשירותכם לקראת ההוצאה הגדולה בחייכם, כי גם אם נדמה ש"הכל בסדר", ביחד נבטיח כי רכישת הדירה תעשה בצורה המיטבית וחלילה לא תגבה ותעלה מחיר כבד מהמתוכנן בחייכם הפיננסים בהמשך הדרך.

"לַכֹּל זְמָן וְעֵת לְכָל חֵפֶץ תַּחַת הַשָּׁמָֽיִם" קהלת ג'

leshem-name-white.png
leshem-logo-white.png

מגדל מידטאון קומה 29

דרך מנחם בגין 144

תל אביב

Midtown Tower Floor 29
144 Begin Road
Tel Aviv

כל הזכויות שמורות, לשם - עורכי דין ונוטריון 2021 ©