הסכם מכר דירה "העתק והדבק" - האומנם?

"זהה את המוכר" – בסיסי לגמרי לא? הרי די בקבלת נסח טאבו בו מופיעים פרטיו של המוכר כדי להבטיח שהוא אכן הבעלים המחזיק בה בפועל. האומנם? ממש לא. לעיתים (לא מעטות) דירות נרשמו בבלעדיות על שמו של אדם פרטי, אולם עלינו לוודא האם המוכר שלנו נשוי/ ידוע בציבור –במקרה כזה, עלינו לוודא היטב כי בן.ת הזוג אכן מודעים לעסקת המכר ומסכימים להתקשרותה. פעולה פשוטה בדמות "תצהיר בן זוג" כנספח להסכם המכר תבטיח כי לא יקומו עילות רבות להסתבכות ההסכם בעתיד – ללא חתימת בן.ת הזוג על תצהיר כאמור, הרי שגם ללא חתימתו על מסמכי ויתור מול הבנק לא תאושר נטילת משכנתא על ידכם, בן.ת הזוג יוכל ויתכן כי יהא זכאי לדרוש לזכויות בנכס ולפנות להליך משפטי, לסרב בפינוי הדירה וכיו"ב.

ביטוח – לאחר חתימת הסכם מכר אנו מתארגנים לקראת כניסתנו אליה, אולם בל לנו לשכוח כי כמו כל דבר בחיים, כיצד נבטיח כי אכן תשמר קורת הגג בטרם כניסתנו הפיזית אליה? חשוב כי נזכור: הסכם מכר, בסופו של דבר, מסתכם למספר דפי נייר מודפסים כך שככל וחלילה תתגלענה מחלוקות, הרי שבית המשפט יעמוד לרשות הצדדים בהתבססותו על אותה הניירת, אך מיותר לציין כי איננו מעוניינים לעמוד בפתחו. כאשר שני צדדים חותמים על הסכם מכר אנו מודעים כי ייתכן ותהיינה מחלוקות בין הצדדים, אבל מה לגבי הנכס עצמו? הרי שהוא לגולת הכותרת. על רוכש להקפיד להטמיע בהסכם כי המוכר יתקשר עם חברת ביטוח מוכרת וישא במלוא העלויות בגין כל פוליסות הביטוח הנדרשות – ביטוח מבנה, אש וכיו"ב עד למועד מסירת החזקה בדירה לידי הרוכש. פעולה זו תבטיח כי למוכר ו/או לרוכש יהא "גב" לפנות אליו אם חלילה משהו יקרה לדירה עד לקבלתה. אם רוכש לא יעמוד על זכות בסיסית זו, הוא עשוי למצוא עצמו לא רק בהליך משפטי, אלא הלכה למעשה – ללא קורת גג כלל. המוכר, ברוב המקרים, לא יוכל לשאת במלוא ההחזרים על הנכס שאבד ועל הנזקים שנגרמו לרוכש, גם כאשר יתקיים הליך משפטי ארוך שנים.

פטור ממס שבח – המוכר מצהיר בהסכם המכר כי הוא "זכאי לפטור ממס שבח" בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג. האם הצהרתו זו מספיקה? וודאי שלא. מוכר עשוי להצהיר דבר מה ואילו רשויות המס עשויות לסבור אחרת. כאשר צד נוסף חיצוני (כגון רשויות המס) הוא המכריע בסוגיית המס, הרי שהרוכש לא יכול להסתמך על הצהרות המוכר לבדן. במקרה זה, יש לבקש אומדן מס שבח למקרה שרשות המיסים לא תאשר את הפטור כאמור. אומדן המס הנ"ל ייגבה כחלק מלוח התשלומים בגין הדירה כדמי פיקדון לשם הבטחת תשלום מס השבח. ללא שמירת דמי פיקדון בסכום המשקף את המס אשר עשוי לחול, הרי שכספי הרוכש בגין הדירה לא יכסו הוצאות שהמוכר חייב (כדוגמת מס שבח ו/או חובות לעירייה) בהן על מנת שהרוכש יוכל לקבל את חזקתו בדירה בהתאם להוראות ההסכם (הדבר נכון אגב, גם בגין משכנתא הרשומה על הדירה).

ליקויים בנכס – אחרון חביב אך לא חביב כלל – בהסכמים רבים מוכר נוסח הצהרת המוכר: "הדירה וכל מתקניה פועלים כסדרם", ובאותיות קטנות: למעט... "נזילה בקיר האמבטיה" או "מזגן מקולקל" וכיו"ב. רכישת דירה אינה הוצאה קטנה וכמו שסבתי ז"ל היתה אומרת: "אני לא עשירה מספיק כדי לקנות בזול". רוצה אומר: אל לנו לחסוך בבדיקת הנכס על ידי בעלי מקצוע/ חברות בדק תמורת סכומים זניחים לעומת עלויות גדולות שתיתכנה בהמשך. פתרון לסיטואציות מסוג זה קיים במספר וריאציות (חלקן מסחריות וחלקן משפטיות), אך חשוב מאד לבחון כי אכן אנו מודעים לסוג הליקוי, האם באמת הינו "זניח" כפי שמציג לנו אותו המוכר ומה שווי העלויות הריאלי לתקנו? ייתכן כי לאחר שניוודע לפרטים אלו, נוכל להפחית משווי הדירה בשל העלויות הכרוכות לנו לשם תיקונו של אותו ליקוי או לפחות להבטיח כי המוכר יתקן את הליקוי עד למסירת החזקה בדירה לשביעות רצוננו. אציין כי פתרונות לסוגיה זו הינם משתנים בהתאם לסוג הליקוי ויש להקפיד על ניסוח משפטי מיטבי על מנת שיבטיח כי הרוכשים לא יישאו בהוצאות לא צפויות.